时隔一年，再次挂牌，身价突然翻了3倍，上海（楼盘）青浦区徐泾镇的这块商办用地近来可谓出尽了风头。
不少观点认为，该地块优越的区位及发展潜力是起拍价飙升的“本钱”，甚至猜测出让方之所以有胆量涨价31亿重推地块，必然已找好了下家，或是已出现较多的意向买家。
但上海资深业内人士并不以为然：“目前还保定市医院哪家治疗羊角风好没有听说哪个企业对这块地有兴趣，关注目光更多是集中在起拍价突然飙升31亿这一点上。”
该人士续称，对比前后两次相差甚远的起拍价以及该地块周边的现实情况，出让方难以逃脱“拍脑袋”定价之嫌。
拍脑袋的定价
事实上，这幅“神奇”的土地最早挂牌出让是在2012年2月20日。
根据彼时的出让公告，徐泾镇会展中心3地块东至规划六路西侧红线，南至规划六路北侧红线，西至诸光路东侧红线，北至盈港东路南侧红线，出让面积184292.8平方米，容积率为3，土地用途为商业，起始总价13.68亿元，起始楼面地价2473元/平方米。
然而，刚刚挂牌半个月之后，出让方宣布暂时中止该出让活动。而在今年1月4日，上海土地交易市场又发布公告表示，根据出让人要求，终止出让徐泾镇会展中心3地块。
彼时，上海市青浦区土地储备中心相关负责人在接受媒体采访时曾表示，终止出让的原因是要对出让条件进行一些变动。
但谁也没有想到的是，终止出让仅4个月之后，起始楼面价竟然从原来的2473元/平方米飙升至约8000元/平方米。
根据上海土地交易市场5月10日发布的出让公告，青湖南癫痫病的治疗费用是多少浦区徐泾镇会展中心3地块（02-01）土地用途调整为商办；出让年限从40年修改成商业40年、办公50年。地块挂牌起始价上调30.55亿元至44.23亿元，折合楼面地价约8000元/平方米，较首次挂牌楼面地价高出5527元/平方米。
对此，上海中原地产咨询部总监宋会雍在接受观点地产新媒体采访时表示，该地块最初的底价就很有问题，当时其周边的住宅售价已张家口市哪里医院看母猪疯达2万/平方米上下，周围也有地铁站。而且商业用地在该区域还是比较稀缺的，根本就没有城市广场类的商业项目。
“再加上早期已有好几个社区住宅项目进入该区域，因而业界对于该地块的开发前景还是比较看好的。”宋会雍续称，但是与之配套的商业用地的起始楼面地价仅为2473元/平方米，这显然是不合理的。
“不过，这次的底价直接飙升至8000元/平方米无疑是拍脑袋的做法。”宋会雍进一步指出，眼下土地市场异常火爆，特别是最近出让的几宗世博片区地块，有一宗的成交楼面价竟然冲破了4万/平癫痫诊断标准方米。因而徐泾镇会展中心3地块也开始较上劲了，楼面价直飙8000元/平方米。
人口导入薄弱
“这是从一个极端走向了另一个极端。”宋会雍补充称，8000元/平方米的起始楼面地价对于该区域来说无疑是虚高的，6000元/平方米左右或许会是比较合理的价格。
“尽管该区域已有不少的社区住宅项目在开发，但其人口导入却是非常薄弱的。这也就意味着，企业在做商业开发的时候需要较长的时间，待人口导入成熟了，其收益才能有所起色。”宋会雍坦言，如果地价定得太高会给开发商带来很大的压力。
一位央企开发商代表的观点与上述看法不谋而合。该开发商在接受媒体采访时就指出，目前来看，虹桥商务区土地楼面地价在2万/平方米徘徊，此前区域内多数地块的起始楼面地价仅为1万元/平方米左右。与此同时，这一类大型城市商业区域的发展，一般都要需要5-10年的时间陆续体现。所以，在虹桥商务核心区域发展尚未成熟的背景下，辐射带商务区开出近1万元/平方米的起始楼面地价，有点偏高。
宋会雍进一步表示，目前来看，徐泾这边的人口的集中度不够，同时，新开发的项目人口导入很慢，甚至有一些项目根本就没有卖动。
据介绍，徐泾镇会展中心3地块周边的住宅项目，销售速度都比较滞后，有几个项目的销售数据甚至比较难看，交易仅达3、4成而已。
不得不提的是，金地天御就是此类项目中的代表之一。据了解，作为金地集团（行情,资金,股吧,问诊）在上海的首个天字系项目，金地天御自2010年开盘以来仅完成3、4成的销售。
而谈及徐泾镇会展中心3地块的出让前景，宋会雍则坦言，8000元/平方米的起始楼面地价留给将来溢价的空间并不大。
“底价成交或者稍微有一点溢价的可能性比较大，当然也不排除像世博地块这种“发烧”的情况。”宋会雍表示，目前还没有听说哪个企业对这块地有兴趣。
